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지분경매 시리즈 7편, 투자자가 꼭 알아야 할 공유물분할소송 로드맵 현물분할 vs 경매분할, 언제 어떻게?부동산을 여러 명이 함께 소유하는 경우, 처음에는 괜찮지만 시간이 흐르면 이해관계가 충돌할 수 있습니다.특히 지분경매를 통해 투자자가 새로 들어오면 “이제 어떻게 정리할까?” 하는 문제가 생기죠. 이럴 때 활용되는 것이 바로 공유물분할소송입니다.오늘은 현물분할과 경매분할의 차이, 절차, 투자자가 알아야 할 전략을 정리해 보겠습니다.목차공유물분할소송이란?현물분할(실물 나누기)경매분할(법원 매각 후 대금 분할)낙찰자 전략과 제3자 유입 절차와 실무 유의점1. 공유물분할소송이란공유물: 부동산이나 동산을 여러 명이 지분 비율로 소유하는 상태분할청구권: 민법 제268조에 따라 누구든지 공유관계를 종료하고 싶다면 언제든 청구 가능원칙: 현물분할 → 불가능할 경우 경매분할👉 ..
지분경매 시리즈 6편, 명도 불가 현실과 해결책, 인도명령 안 된다? 지분경매는 소액투자자에게 매력적인 진입로가 될 수 있지만, 막상 낙찰 후 가장 현실적인 문제는 바로 명도와 점유 문제입니다.특히 소수지분만 낙찰받은 경우, 단독 소유와 달리 ‘인도명령’ 절차가 바로 적용되지 않아 고민하는 분들이 많습니다. 오늘은 소수지분끼리 인도가 되지 않는 이유와 현실적인 대안을 자세히 알려드리겠습니다.목차소수지분에서 ‘인도명령’이 안 되는 이유점유자·공유자 관계와 법적 해석낙찰 후 발생하는 명도 현실해결 가능한 3가지 대안 전략마무리 조언1. 소수지분에서 ‘인도명령’이 안 되는 이유지분경매에서 소수지분을 낙찰받아도, 법원은 단독소유권자와 같은 강제 인도명령을 인정하지 않습니다. 그 이유는 민법상 공유물은 “전체가 하나의 물건”이기 때문에,일부만 가진 소수지분자가 점유자(대부분은 기존..
카뮤트 vs 파로 vs 에머, 누구에게 어떤 곡물이 맞을까? 요리 레시피카드3 고대 곡물이라 불리는 세 가지, 무엇이 다르고 누구에게 맞을까요? 요약에머밀(Emmer), 파로(Farro, 보통 에머 중심의 통칭), 카뮤트(상표명·코라산 밀) 모두 ‘고대 곡물’입니다.현대 밀에 비해 품종 개량 영향이 적고, 통곡물 형태로 먹으면 식이섬유·미네랄 이점이 큽니다. 목차핵심비교표우리 몸에서 기대하는 작용 포인트누구에게 어떤 곡물이 맞을까? 요리 예시3종 레시피 카드(밥.샐러드.스프)빠른 실행팁 핵심 비교 표구분 에머밀(Emmer) 파로(Farro) 카뮤트(Khorasan·상표: Kamut®) 정체가장 오래된 밀 품종 중 하나이탈리아권에서 에머·스펠트·에인코른을 묶어 부르는 이름, 유통은 에머 중심코라산 밀에 대한 브랜드 보증 곡물공통모두 고대 곡물, 밀 계열·글루텐 존재라벨에 whol..
지분경매 시리즈5편, 권리분석 끝판왕 : 임차인 · 관리결의 · 승계 체크 지분경매에서 ‘임차인’과 ‘공유자 결의’는 성패를 가릅니다.계약 한 장, 도장 한 번으로 수익과 리스크가 갈립니다. 핵심은 간단합니다.관리는 과반 결의, 처분·변경은 전원 동의가 원칙입니다. 과반 없이 맺은 임대차는 내부적으로 다툼이 되고,임차인의 대항력과 낙찰자 승계 여부가 수익을 좌우합니다.목차공유물 관리·처분의 원칙임대차 체결 주체와 효력(과반 vs 단독)임차인 대항력·우선변제력·낙찰자 승계현장 케이스 3가지(바로 쓰는 판단 루틴)체크리스트 10가지(서류·현장·정산)공식 가이드 빠르게 확인 1) 공유물 관리·처분의 원칙공유물 관리는 지분 과반수 결의로 가능합니다.공유물 처분·변경은 전원 동의가 원칙입니다. 임대차는 통상 “관리”에 가깝지만,기간·보증금·용도에 따라 사실상 처분에 준하는 영향이 있으..
카뮤트쌀 기원과 고대 이집트 스토리, 진실은? 카뮤트쌀은 요즘 슈퍼푸드로 각광받고 있습니다.특히 “고대 이집트 파라오의 무덤에서 발견된 곡물”이라는 이야기로 유명해졌지요. 하지만 과연 이 이야기가 사실일까요?마케팅 스토리와 실제 역사 사이에는 차이가 있습니다.오늘은 카뮤트쌀의 진짜 기원과 이집트 이야기의 진실을 비교해 보겠습니다. 목차카뮤트쌀의 정체와 기원마케팅 스토리: 파라오의 무덤에서 나온 곡물실제 역사 기록: 에머밀 vs 카뮤트카뮤트쌀의 현대적 가치와 활용마무리 및 건강식단 활용법1. 카뮤트쌀의 정체와 기원카뮤트(Kamut)는 사실 상표명입니다.원래 이름은 호라산 밀(Khorasan Wheat) 로, 중동·중앙아시아 지역에서 재배된 고대 밀 품종입니다. 일반 밀보다 알이 크고 단백질·미네랄이 풍부해 건강식품으로 각광받습니다.1940년대 미국 몬..
카뮤트쌀의 진실, 다이어트에도 좋은 이유, 간단 레시피까지 요즘 슈퍼푸드로 주목받는 곡물 중 하나가 바로 카뮤트쌀입니다.국내에서는 아직 생소할 수 있지만, 해외에서는 고대 곡물로 불리며 꾸준히 사랑받고 있습니다.건강에 좋은 곡물을 찾으시는 분이라면 카뮤트쌀의 효능과 활용법을 꼭 알아두시면 좋습니다.목차카뮤트쌀의 진실?카뮤트쌀 효능 5가지카뮤트쌀을 활용한 음식 아이디어간단한 레시피 2가지마무리 및 활용 팁1. 카뮤트쌀의 진실? 카뮤트쌀(Kamut)은 호라산 밀(Khorasan wheat) 이라는 고대 밀 품종의 상표명입니다 .‘호라산 밀(Khorasan Wheat)’이라고도 불리며, 일반 밀보다 크기가 크고 단백질과 미네랄이 풍부합니다. 고대 이집트 "파라오의 무덤에서도 발견되었다"는 이야기가 브랜드 홍보에 사용되면서 우명해진 것이 사실이지만 학계에서는 “이집트 ..
지분경매 시리즈4편, 공유자 우선매수권으로 뺏기지 않는 전략 입찰가 설계카드 공개 기본가·방어가·공격가를 현장에서 바로 쓸 수 있는 ‘가격 설계 카드’로 만들고, 거주·상속·감정가 변수까지 반영한 숫자 예시로 보여드릴게요.감이 오실때까지 반복 연습하시면 전문가의 길로 가실수 있습니다. 가격 삼단 전략 프레임(핵심만 기억)*기본가내 출구전략(협의매수/분할)로도 안전마진이 남는 가격. *방어가공유자가 우선매수로 따라오기 어려운 한계선 추정가. *공격가공유자 부재·소극일 때 내 수익성 최대화 상한가. *원칙우선매수권이 유력하면 “높게 써서 이긴다”보다“상대의 한계자금·체감가치를 읽고 내 상한을 정한다”가 안전합니다.전략 카드 A 상속+거주(공유자 강의지, 자금 중간)84㎡ 아파트, 전체 시세 5.0억.경매는 1/2 지분. 감정가 2.5억. 1회 유찰 → 최저 1.75억. 1) 공유자 프로..
지분경매 시리즈3편, 공유자 우선매수권 100% 이해(법·타이밍·대응) 공유자 우선매수권은 지분경매의 ‘실전 변수’입니다.입찰가를 어떻게 쓰느냐가 여기서 갈립니다.핵심만 잡으면 충분히 대응할 수 있습니다.지금부터 법·타이밍·대응 순서로 정리합니다.목차우선매수권의 뜻과 법적 근거신고 타이밍과 현장 진행 흐름입찰가 설계 전략(뺏길 위험 최소화)복수 공유자·차순위 처리체크리스트 & 자주 묻는 질문 1) 우선매수권, 딱 이것만 알면 된다공유자는 최고가 입찰가와 같은 가격으로 살 수 있습니다.민사집행법 제140조가 근거입니다. 즉, 내가 최고가를 써도공유자가 종결선언 전 우선매수 신고를 하면 가져갈 수 있습니다.결론은 간단합니다.“공유자가 있으면, 뺏길 수 있다.” 그래서 가격·타이밍 전략이 필요합니다.작게 이해하고 크게 대응해 보시기 바랍니다.2) 타이밍: ‘집행관 매각종결 선언 ..

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