지분경매 시리즈3편, 공유자 우선매수권 100% 이해(법·타이밍·대응)

 

공유자 우선매수권은 지분경매의 ‘실전 변수’입니다.
입찰가를 어떻게 쓰느냐가 여기서 갈립니다.

 

핵심만 잡으면 충분히 대응할 수 있습니다.
지금부터 법·타이밍·대응 순서로 정리합니다.

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목차

우선매수권의 뜻과 법적 근거
신고 타이밍과 현장 진행 흐름
입찰가 설계 전략(뺏길 위험 최소화)
복수 공유자·차순위 처리
체크리스트 & 자주 묻는 질문

 

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1) 우선매수권, 딱 이것만 알면 된다

공유자는 최고가 입찰가와 같은 가격으로 살 수 있습니다.
민사집행법 제140조가 근거입니다.

 

즉, 내가 최고가를 써도
공유자가 종결선언 전 우선매수 신고를 하면 가져갈 수 있습니다.

결론은 간단합니다.
“공유자가 있으면, 뺏길 수 있다.”

 

그래서 가격·타이밍 전략이 필요합니다.

작게 이해하고 크게 대응해 보시기 바랍니다.

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2) 타이밍: ‘집행관 매각종결 선언 전’이 전부

우선매수 신고는 종결선언 전까지 가능합니다.
현장에서는 집행관이 순서대로 절차를 진행합니다.

 

입찰표 접수
보증·서류 확인
개봉·낙찰가 호명
매각결정 고지(종결선언)

공유자는 종결선언 직전까지
보증금과 신고서를 갖고 우선매수 신고를 할 수 있습니다.

 

중요 포인트 한 줄
“종결선언이 떨어지는 순간, 우선매수의 문도 닫힙니다.”

 

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3) 입찰가 전략: ‘같은 값으로 뺏길’ 위험, 이렇게 줄인다

공유자 우선매수권이 예상되면
입찰가를 3단계로 설계하는 방안을 권해 드립니다.

 

기본가
공유자 존재 시 방어가
공유자 부재 시 공격가

 

공유자와 관계·거주·감정가 대비 메리트를 미리 읽어
공격/방어 시나리오를 나눠 적어두면 흔들리지 않습니다.

 

현장에서 해야 할 한 가지
입찰봉투 제출 후 공유자 등장·보증금 준비 동향을 조용히 체크해 보세요.

 

가격은 숫자가 아니라 전략입니다.
준비된 가격만이 ‘뺏김’ 리스크를 이깁니다.

 

보다 전략적이며 디테일한 입찰가는 다음편에 계속 됩니다.

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4) 복수 공유자·차순위 처리, 헷갈리면 이 규칙만

복수 공유자가 동시에 신고하면
통상 지분비율대로 배분됩니다.

 

이때 최고가 신고인은
우선매수가 성립되면 차순위로 밀립니다.
즉, 낙찰권은 유지되지 않습니다.

 

핵심은 두 줄
복수면 지분대로 나누고
최고가 입찰자는 차순위로 간주됩니다.

 

사전에 ‘누가, 얼마까지’ 움직일지
지분구조와 관계를 반드시 파악해 두시기 바랍니다.

 

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5) 바로 쓰는 체크리스트(현장용)

우선매수권 보증금 준비 상태 확인
우선매수 신고서 양식·기재사항 점검
집행관 종결선언 전 신고 타이밍 모니터링
복수 신고 시 지분비율 배분 가능성 검토

 

우선매수 성립 시, 나의 차순위 전환 리스크 계산
플랜 A/B 가격표 미리 작성·프린트

 

이 체크리스트만 챙기셔도
현장 대응력이 확 달라집니다.

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6) 자주 묻는 질문(실전 요약)

1) 우선매수 포기하면 보증금은?
통상 우선매수 신고 자체로 보증금 몰취는 아닙니다.
다만 허위·방해 목적 등 특수 상황은 피하시기 바랍니다.

 

2) 대리 신고도 되나?
위임장·신분증 등 증빙을 미리 준비하셔야 합니다.
현장 규정과 집행관 안내를 꼭 따르시기 바랍니다.

 

3) 얼마를 써야 안 뺏기나?
정답은 없습니다.
다만 공유자의 체감가치(거주·상속·감정가 대비 저평가)를 읽으면
뺏길 구간이 보입니다.

 

4) 지분경매 입찰시 공유자우선매수권 행사는 많은가요?

제가 실무에서 직접 현장에서 경험하고 지켜본 결과

물건에 따라 좀 차이가 있습니다.

 

주택인 경우 40%정도 우선매수권을 행사하는거 같으며

토지인 경우 20%이하로 우선매수권을 행사하는것으로 느꼈습니다. 

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바로가기(공식 가이드로 사실 확인)

 

생활법령정보(Easy Law) 경매 절차 확인 바로가기

 

 

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마무리

공유자 우선매수권은 법의 한 문장이지만
현장에서는 가격·타이밍·서류가 동시에 움직입니다.

 

오늘 체크리스트대로 준비하시면
초보자도 충분히 예측 가능한 게임을 만드실 수 있습니다.

 

온라인 접속으로 지금 바로 공식 가이드를 확인해 보시기 바랍니다.
늦기 전에 준비만 되셔도 반드시 하실 수 있습니다.