지분경매 시리즈 7편, 투자자가 꼭 알아야 할 공유물분할소송 로드맵

현물분할 vs 경매분할, 언제 어떻게?

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부동산을 여러 명이 함께 소유하는 경우, 처음에는 괜찮지만 시간이 흐르면 이해관계가 충돌할 수 있습니다.
특히 지분경매를 통해 투자자가 새로 들어오면 “이제 어떻게 정리할까?” 하는 문제가 생기죠.

 

이럴 때 활용되는 것이 바로 공유물분할소송입니다.
오늘은 현물분할과 경매분할의 차이, 절차, 투자자가 알아야 할 전략을 정리해 보겠습니다.

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목차

1. 공유물분할소송이란?
2. 현물분할(실물 나누기)
3. 경매분할(법원 매각 후 대금 분할)
4. 낙찰자 전략과 제3자 유입 
5. 절차와 실무 유의점

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1. 공유물분할소송이란

• 공유물: 부동산이나 동산을 여러 명이 지분 비율로 소유하는 상태
• 분할청구권: 민법 제268조에 따라 누구든지 공유관계를 종료하고 싶다면 언제든 청구 가능
• 원칙: 현물분할 →  불가능할 경우 경매분할

👉 지분경매 투자자라면, 공유자 협의가 안 될 때 결국 이 소송으로 귀결되는 경우가 대부분 많습니다.

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2. 현물분할 (실물 나누기)

• 개념: 부동산을 물리적으로 나눠 각 공유자에게 단독소유권을 주는 방식
• 장점
  • 경매보다 가치 손실이 적다
  • 소송 기간이 짧아질 수 있다
• 단점
  • 토지·건물의 형태상 나누기 곤란한 경우 다수
  • 건물(아파트, 상가, 빌라 등)은 구조상 현물분할이 거의 불가능

👉 주로 토지, 임야, 전답 등은 현물분할이 가능하지만, 주거용 건물은 사실상 불가 → 결국 경매분할로 가는 경우 많음.

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3. 경매분할 (법원 매각 후 대금분할)

• 개념: 현물분할이 안 될 때는 법원이 경매분할을 명령합니다.
  즉, 부동산 전체를 법원 경매로 팔고, 그 매각대금을 지분 비율대로 나눠갖는 방식입니다.
• 장점
  • 건물·토지 혼합 등 복잡한 물건도 깔끔하게 정리
  • 현금으로 분할되니 이해관계 단순화
• 단점
  • 경매 특성상 시세 대비 낮은 낙찰가 → 손해 발생 가능
  • 낙찰자(외부인) 유입 시 원하지 않는 제3자가 공동체에 들어올 수 있음

👉 지분투자자 입장에서는 경매분할 유도 후 직접 낙찰 → 단독소유 전략이 자주 활용됩니다 .

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4. 낙찰자 전략과 제3자 유입

여기서 헷갈리기 쉬운 부분이 있습니다.
경매분할은 지분 일부만 파는 게 아니라, 전체를 매각하는 절차입니다.

• 공유자 중 한 명이 낙찰받으면 → 단독소유권 확보
• 아무도 참여하지 않거나 외부 투자자가 낙찰받으면 → 외부인이 단독 주인

즉, 투자자라면 경매에 직접 참여해야 내 권리를 극대화할 수 있습니다.

 

👉 반대로 공유자들이 “제3자가 들어오는 걸 막자”는 생각이라면, 협의로 지분을 서로 매수하거나 협의분할을 시도하는 것이 좋습니다.

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5. 절차와 실무 유의점

1. 공유물분할소송 제기 (소재지 법원)
2. 법원 감정·조사 → 현물분할 가능성 확인
3. 판결: 현물분할 or 경매분할 결정
4. 경매 절차 진행 (법원경매와 동일)
5. 매각대금 지분 비율대로 배분

• 지분경매로 진입한 경우, 공유자 협의→매수가 가장 이익
• 소송 기간: 보통 1~2년 소요 → 자금·시간 여유 필요
• 비용: 인지대, 송달료, 감정료 발생
• 전략: 공유자 협상 → 불가 시 경매 참여
• 공유자가 지분을 추가 매입해 과반 확보 시 단독 활용도 가능

 

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* 기사·자료 인용

• 대법원 2013다20874: “공유물분할의 원칙은 현물분할, 불가 시 경매분할” 판례
• 법제처 생활법령 “공유물분할청구” 안내 (easylaw.go.kr)

👉 생활법령: 공유물분할청구 안내 바로가기