지분경매 시리즈 8편, 법정지상권·대지권으로 푸는 실전 공략｜지분경매 ‘소유자 불일치’ 리스크

법정지상권·대지권 쟁점: 토지·건물 ‘소유자 불일치’ 위험, 이렇게 피하실 수 있습니다

지분경매는 수익이 큰 만큼, 토지와 건물의 소유자가 엇갈릴 때 생기는 법정지상권·대지권 변수가 수익을 흔들 수 있습니다.

 

핵심 요건만 정확히 보면 휴먼리스크를 크게 줄이고, 안전하게 입찰이 가능합니다.

오늘 글에서 한 번에 정리해 드립니다.

 

— 아래 내용은 학습·정보 제공 목적이며, 개별 사안은 전문가 자문을 권합니다 —

목차

법정지상권과 대지권, 개념 정리
소유자 불일치가 생기는 대표 시나리오
실전 체크리스트(등기·현황·감정서)
리스크 회피 전략(동시·일괄·지료·특약)
판례 포인트와 자주 묻는 질문

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1) 핵심 개념 먼저 정리

법정지상권은 저당물의 경매로 토지와 그 지상건물의 소유자가 달라지면, 법이 강제로 지상권을 인정하는 제도입니다.

 

지료는 법원이 정할 수 있습니다. 

실무 요건은 크게 세 가지로 기억해두면 좋습니다.

 

저당권 설정 당시 토지 위에 건물이 존재할 것.
저당권 설정 당시 토지와 건물의 소유자가 동일할 것.

 

경매 실행으로 소유자가 분리될 것. 

대지권은 집합건물의 전유부분을 위해 대지를 사용할 권리(대지사용권) 중에서, 전유부분과 분리 처분이 금지되어 함께 따라붙는 권리를 말합니다.

전유부분과 일체·종속 관계라 경매에서도 함께 이전되는 것이 원칙입니다.

👉 민법 제366조 원문으로 요건 간편 확인

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2) 소유자 불일치, 이렇게 생깁니다

토지에만 저당권이 잡혔고 건물이 존재한 상태에서 토지만 경매된 경우
건물에만 저당권이 잡혀 건물만 경매된 경우

 

동시경매·일괄매각이 아닌 분리매각으로 낙찰자가 달라진 경우
집합건물에서 전유부분만 매각되었으나 대지권 표시가 없다거나 지분이 너무 적은 경우

 

공유토지·공유건물에서 일부 지분에만 담보권 실행이 이뤄진 경우

각 경우마다 법정지상권 성립 여부가 달라지므로, 설정 시점·존재 여부·동일소유 3요건을 꼭 대조해 보셔야 합니다. 

 

👉 인터넷등기소에서 대지권·저당권 즉시 확인

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3) 실전 체크리스트(빠르게 보는 8가지)

표제부에 대지권의 목적인 토지 표시가 있는지. 전유부분 표제부에 대지권 표시가 있는지. 
등기부상 저당권 설정일과 건물 존재 시점이 어떻게 되는지. 감정평가서·현황조사서로 건물 현존 확인. 

 

매각물건명세서에서 일괄/분리 매각 여부, 대지권 포함 여부를 재확인.
집합건물이라면 대지권 지분율이 용도에 충분한지(주차·대지 면적 등 체감). 

 

관습상 법정지상권 쟁점이 예고된 사안인지(공유·분할·건축 경위). 
임대차가 있다면 대항력·인수 범위와 함께 지료 협상 가능성도 메모.

 

현장에서는 통행·인입선(상하수·가스·전기) 지상권 외 생활권 요소도 점검.
분리소유가 불가피하면 지료 산정 리스크를 보수적으로 반영.

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4) 리스크 회피 전략(현금흐름이 달라집니다)

동시 또는 일괄매각을 선호하여 소유자 불일치 자체를 줄입니다. 가능하면 토지+건물 동시 낙찰을 노려보시기 바랍니다.
집합건물은 대지권 포함 물건을 우선 검토하고, 표시 누락·미등기면 정리 비용을 감안해 입찰가를 낮추는 전략이 유효합니다. 

 

법정지상권이 성립할 소지가 크면, 낙찰 전부터 지료 가이드를 보수적으로 가정하고 임대·수익화 시나리오를 따져봅니다. 
관습상 법정지상권 쟁점(공유·분할 등)은 사건기록 열람과 판례 유사사례 대조로 ‘있다/없다’를 먼저 결론내리면, 괜한 줄다리기를 피할 수 있습니다

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5) 판례 포인트·자주 묻는 질문

대지사용권은 전유부분의 종된 권리라 경매로 전유부분이 넘어가면 통상 함께 이전됩니다. 표시·비율·분리처분금지 여부를 꼭 확인하세요. 

 

관습상 법정지상권은 사안별로 성립 요건이 까다롭고, 최근 전원합의체 판결 등으로 사실관계 심리가 매우 중요해졌습니다.

유사 판례를 반드시 대조해 보시기 바랍니다.

 

“건물만 경매”로 소유가 갈라졌다고 해서 항상 법정지상권이 성립하는 것은 아닙니다.

저당권 설정 시점과 건물 존재가 핵심입니다.

 

관련 기사도 참고해 보시면 이해가 훨씬 빠릅니다.

대법원 2022 전원합의체, 관습상 법정지상권 판단 요지를 읽어보시길 권합니다. 

지분경매는 법정지상권·대지권만 선제 점검하셔도, 낙찰 후 분쟁·수익차이가 크게 줄어듭니다.

 

온라인 접속을 통해 지금 바로 공식 원문을 확인해 보시기 바랍니다.

간편하게 확인이 가능합니다

 

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