지분경매 시리즈4편, 공유자 우선매수권으로 뺏기지 않는 전략 입찰가 설계카드 공개

기본가·방어가·공격가를 현장에서 바로 쓸 수 있는 ‘가격 설계 카드’로 만들고,

거주·상속·감정가 변수까지 반영한 숫자 예시로 보여드릴게요.

감이 오실때까지 반복 연습하시면 전문가의 길로 가실수 있습니다.

 

가격 삼단 전략 프레임(핵심만 기억)

*기본가

내 출구전략(협의매수/분할)로도 안전마진이 남는 가격.

 

*방어가

공유자가 우선매수로 따라오기 어려운 한계선 추정가.

 

*공격가

공유자 부재·소극일 때 내 수익성 최대화 상한가.

 

*원칙

우선매수권이 유력하면 “높게 써서 이긴다”보다
“상대의 한계자금·체감가치를 읽고 내 상한을 정한다”가 안전합니다.

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전략 카드 A 상속+거주(공유자 강의지, 자금 중간)

<상황 예시1>

84㎡ 아파트, 전체 시세 5.0억.
경매는 1/2 지분. 감정가 2.5억. 1회 유찰 → 최저 1.75억.

 

1) 공유자 프로필
상속으로 지분 보유, 실거주 중.
대출여력 1.5~2.0억 추정, 이사 의사 낮음.

 

2) 내 출구
협의매수 우선, 불발 시 분할소송.

 

3) 체감가치 추정(공유자)
거주안정 가치(월세 120만 가정 × 24개월) ≈ 2,880만.
소송회피 가치 700만~1,000만.
향후 전부 소유 기대 프리미엄 1,000만 내외.
→ 한계 체감가 ≈ 2.0~2.1억(예시).

 

4) 삼단 가격
기본가 1.82억(유찰 최저+안전마진 7~10%).
방어가 2.05억(추정 한계가 살짝 상회).
공격가 2.40~2.45억(공유자 부재 확실할 때만).

 

5) 현장 체크
등장 여부, 보증금 준비, 신고서 지참을 눈치보기.
종결선언 직전 움직임 있으면 방어가 초과 입찰은 보류.

 

6) 결론
이 케이스는 공격보다 방어 설계가 유리.
내가 높게 쓰면 같은 값으로 뺏기는 구조를 명심.

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전략 카드 B 다자 상속(비거주·현금선호, 우선매수 소극)

<상황예시2>

빌라, 전체 시세 4.2억. 1/3 지분 감정 1.4억. 2회 유찰 → 최저 9,800만.

 

1) 공유자 프로필
형제 2명 타지역 거주, 현금화 선호.
감정가 신뢰 낮음, 임대수익 기대도 낮음.

 

2)내 출구

1. 지분 확보 → 상대 지분 협의매수(지분가 70~80%).
2. 최종 매각.

3)삼단 가격
기본가 1.02억(최저가+유찰 프리미엄 5%).
방어가 1.10억(돌발 우선매수 대비, 자금성 시험선).
공격가 1.25억(협의매수로 전부 소유 시 총 원가 대비 10~12% 마진 유지).

 

4) 현장 체크
공유자 동행 無, 대리인 조짐 無 → 공격가 허용.
개봉 후도 조용하면 공격가로 밀어도 리스크 낮음.

 

5) 결론
비거주 다자 상속은 낮은 체감가가 일반적.
“공격가”를 쓰되, 전부 소유까지의 총 원가로 수익성 점검.

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전략 카드 C 거주·정서 강함(자금 여력 큼, 뺏길 가능성 高)

<상황 예시3>

연립주택, 전체 시세 3.6억. 1/2 지분 감정 1.8억. 최저 1.26억(2회 유찰).

 

1)공유자 프로필
장기 거주 부모+자녀, 현금성 자산 충분.
이사 거부감 큼, 분할소송 의지 없음.

 

2) 내 출구
분할소송 현실성 낮음 → 가격발견자 되면 손해.

 

3) 삼단 가격
기본가 1.32억(최저+5%).
방어가 1.40억(상대가 무난히 따라올 구간 상한).
공격가 - 미설정(의미 없음. 올릴수록 상대가 같은 값으로 가져감).

 

4) 현장 체크
공유자 가족 단위 등장, 변호사·공인중개사 동행, 보증금 봉투 명확.
→ 기본가 수준만 시도하고, 과열 시 과감히 패스.

 

5) 결론
이 유형은 “참여 자체로 상대 가격만 올려주는” 전형.
빠른 포기도 훌륭한 전략.

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전략 카드 D 임차인 대항력 + 우선매수 ‘가능성만’ 있는 혼합형

<상황 예시4>

오피스텔, 전체 시세 2.8억. 1/2 지분 감정 1.4억.
선순위 임차인 대항력 성립(인도+전입+확정).

 

1)공유자 프로필
실거주 아님, 임대 중. 자금 여력 중간.
우선매수 할 수도, 안 할 수도.

 

2) 내 출구
단기 임대 수익 보다는 분할 루트로 회수.

 

3)삼단 가격
기본가 1.00~1.05억(임차 리스크 할인 반영).
방어가 1.12억(공유자 체감가 한계 시험선).
공격가 1.25억(분할경매 후 회수액에서 비용 차감해 목표 수익률 8~10% 확보 한도).

 

4) 현장 체크
임차인 동석 여부, 공유자/대리인 유무, 신고서 준비.
종결 직전까지 조용하면 공격가로 전환 가능.

 

5) 결론
임차 리스크는 외부 경쟁자 감소 요인이기도 함.
체감가 낮아지므로 방어→공격 탄력 전환이 포인트.

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현장에서 바로 쓰는 계산 루틴(메모용)

1) 입력
전체 시세(S), 내 지분율(r), 감정가(G), 현재 최저가(M),
출구 경로(협의/분할), 기간(T), 총비용(B: 세금·감정·변호·집행·이자).

 

2)상한가(분할 경로)
상한 ≈ r·S·(1–거래비) – B – 안전마진(5~10%).

 

3) 상한가(협의매수 경로)
상한 ≈ 전부 소유 시 예상 처분가 – (상대 지분 매수비용) – B – 안전마진.

 

4) 공유자 체감가 추정
체감가 ≈ (거주안정 월세환산 × 18~24개월)

• (소송회피·심리비용 500~1,000만)
  ± (상속·정서 프리미엄)
  – (현금 여력/대출한도 제약).

5) 메모
“내 상한가 ≤ 공유자 체감가? 뺏김 리스크 高.”
“내 상한가 > 공유자 체감가? 자금 여력 싸움 → 금융비용 점검.”

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동향 읽는 7가지 시그널 (짧고 정확하게)

1. 신고서 양식 손에 든 사람. (간혹 긴장한분이 맨쪽의자에서 대기, 준비안한상태에서 집행관이 부르면 나와서 즉석에서 작성하기도 함)
2. 보증금 봉투/수표 지참
3. 동행 변호사·법무사·공인중개사.(금액이 큰 경우)
4. 가족 동행(장기 거주 정황)
5. 개봉 후 즉시 문의(“우선매수 신고 가능하죠?”)
6. 집행관의 종결선언 직전 정적 후 갑작스런 신고
7. 이전 기일에서 낙찰가가 유난히 낮았다는 소문

→ 3개 이상 보이면 방어가 초과 입찰 금지를 원칙으로.

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마지막 한 줄 전략

뺏김이 두려우면 가격을 높이지 말고, 정보를 높이세요.

 

공유자의 체감가와 자금 한계를 읽는 사람이 끝에 웃습니다.

 

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