지분경매 시리즈10편, 낙찰 뒤 무엇을 하나요? 협의매수→분할·매각 실전 가이드

낙찰이 끝이 아닙니다.
진짜 수익은 낙찰 후 실행에서 갈립니다.

 

가장 먼저 협의매수(또는 협의매도) 를 시도하고, 불발 시 분할소송→경매분할 루트로 진행하면 됩니다.
절차는 단순해 보여도, 집행비용 예납(감정·송달 등) 과 일정 관리를 아셔야 속도가 납니다. 

 

— 한 줄 정리: 협의가 최선, 협의가 안되면 법 절차로 빠르게 전환하기.

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목차

협의매수·협의매도 전략
협의 불발 시 분할소송→경매분할
집행비용 예납 체크포인트
일정 감각(낙찰→협의→소송→경매→배당)
리스크 줄이는 실행 체크리스트

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협의매수·협의매도 전략

핵심은 상대 지분의 가격 합의입니다.
감정가·실점유·이전거래사례를 근거로 객관적 숫자로 대화하면 성사율이 높습니다.

 

상대가 실거주·사업용이면 주거이전비·이사시기 등 비가격 요소를 패키지로 제시하세요.
서면합의서 초안은 단순할수록 빠릅니다.

 

계약금·잔금·등기기한과 인도시점을 딱 정리하면 됩니다.

협의매도가 유리한 케이스도 있습니다.

 

내 지분을 프리미엄 받고 정리하면 현금회수 속도가 가장 빠릅니다.
“낙찰 후 실행”의 첫 단추는 협의 카드에서 시작해보시기 바랍니다.

 

법원경매정보: 사건조회·감정서·기일내역

협의가 안되면 법적 옵션으로 전환합니다.

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협의 불발 시 분할소송→경매분할

공유자는 분할을 청구할 수 있습니다.
민법 제268조가 분할청구 권리를 보장합니다. 

법원은 현물분할이 곤란하거나 가치 훼손이 크면 경매분할을 명하기도 합니다.

 

이 경우 매각대금을 지분대로 나누는 구조라 현금회수의 확실성이 장점입니다.
사안에 따른 선택은 판례·사실관계에 좌우되니, 현물·대금·경매분할 가능성을 미리 설계해두시길 권해 드립니다

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집행비용 예납 체크포인트

분할판결로 경매분할이 정해지면, 집행을 신청할 때 집행비용 예납이 필요합니다.
감정료·송달료·현황조사비 등 법원이 정하는 금액을 미리 납부하고 절차가 굴러갑니다. 

 

다만 최종 부담은 원칙적으로 채무자(상대방) 가 지며, 경매대금에서 우선 변상됩니다.
예납은 “먼저 내고 나중에 배당에서 회수”되는 흐름으로 이해하시면 됩니다. 

 

송달료·인지대는 소가와 당사자 수에 따라 달라집니다.
정부 가이드로 개념과 산식부터 확인해두면 불필요한 과오납을 줄일 수 있습니다.

 

인지대·송달료 계산 가이드

어플을 다운로드 받아 확인하실 수도 있습니다.

인지대·송달료 계산 가이드 앱 다운로드

비용은 사안별이니 과·부족 없이 관리하기.

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일정 감각과 실행 루트

낙찰→협의매수/매도(동시 진행) → 협의 불발 시 소장 접수 → 분할판결 → 경매개시 → 매각·배당 순으로 보시면 됩니다.
현황조사·감정평가 명령 이후 매각준비가 진행되며, 사건 복잡도와 이의 여부에 따라 약 수개월~1년대까지도 걸릴 수 있습니다.

 

핵심은 초기 협의와 예납·서류 준비로 병목을 없애는 것입니다. 

시간이 길어질수록 보유비용이 쌓입니다.
점유·임대차·유지보수 이슈는 초반에 체크하고, 매각기일 전 이해관계인 공지·교섭으로 변동성을 낮춰보시길 권해 드립니다.

 

—일정은 만들지 기다리는 게 아닙니다.

 

리스크 줄이는 실행 체크리스트

협의안 2안(현금·기한 차등)까지 준비
사전 감정·시세 레퍼런스 폴더링

 

송달료·인지대·감정료 예납 플랜 세팅
분할판결 이후 경매신청 서류 미리 템플릿화

 

배당표 시뮬레이션으로 회수액·순이익 가늠

위 루틴만 갖춰도 낙찰 후 실행의 속도와 성공률을 크게 올리실 수 있습니다.
꼭 한 번 체크해 보시기 바랍니다.

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참고·근거 빠른 확인

민법 제268조 공유물 분할청구권, 집행비용 예납·부담 규정, 송달료·인지대 개념과 계산 방식은 아래 공식자료에서 바로 확인 가능합니다.
사안별 편차가 커서 정확한 액수·기간은 사건 기록을 기준으로 판단하시길 권해 드립니다. 이지법령+3법률정보센터+3법률정보센터+3

 

또한 경매 절차 중 감정·현황조사와 예납의 일반론은 법조 전문매체 칼럼에서도 참고할 수 있습니다.
현장 감각을 익히는 데 도움이 됩니다. 법률신문