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재테크정보

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지분경매 시리즈 11편 최종판 (다운로드 가이드. 체크리스트) 한 번에 정리된 실전 도구를 쓰면분석·협의·입찰·소송 준비까지 흐름이 끊기지 않습니다. 오늘 글과 함께 제공하는 엑셀 파일만 받아 두셔도 충분히 실행하실 수 있습니다.다운로드_가이드(활용 팁 다운로드는 정책상 기재할수 없어 댓글 달아주시면 엑셀파일을 보내드립니다 ) 목차사전조사 15문항 체크리스트 협의분할 제안서 문구(가격·정산·기한·연락)입찰 당일 체크리스트(문서·보증·우선매수 모니터링)분할소송 준비목록(등기·지분도·감정 포인트·판례 스크랩)근거 핀포인트(법·절차 링크) + 공식 사이트 바로가기사전조사 15문항(현장용 요약)공유자 수·지분비율 파악, 등기부로 즉시 확인 - [근거] 인터넷등기소(iros). 공유자 관계·연락 가능성 메모, 협상 난이도 체크 - [근거] 민법 공유물 분할청구. 주택..
지분경매 시리즈10편, 낙찰 뒤 무엇을 하나요? 협의매수→분할·매각 실전 가이드 낙찰이 끝이 아닙니다.진짜 수익은 낙찰 후 실행에서 갈립니다. 가장 먼저 협의매수(또는 협의매도) 를 시도하고, 불발 시 분할소송→경매분할 루트로 진행하면 됩니다.절차는 단순해 보여도, 집행비용 예납(감정·송달 등) 과 일정 관리를 아셔야 속도가 납니다. — 한 줄 정리: 협의가 최선, 협의가 안되면 법 절차로 빠르게 전환하기. 목차협의매수·협의매도 전략협의 불발 시 분할소송→경매분할집행비용 예납 체크포인트일정 감각(낙찰→협의→소송→경매→배당)리스크 줄이는 실행 체크리스트협의매수·협의매도 전략핵심은 상대 지분의 가격 합의입니다.감정가·실점유·이전거래사례를 근거로 객관적 숫자로 대화하면 성사율이 높습니다. 상대가 실거주·사업용이면 주거이전비·이사시기 등 비가격 요소를 패키지로 제시하세요.서면합의서 초안은..
지분경매 시리즈 9편, 우선매수권 실전가이드: “같은 가격 뺏김”을 줄이는 전략(입찰가 계산기) 입찰 당일에 움직임이 깔끔하면 결과가 달라집니다. 집행관 진행 흐름, 서류·보증 루틴, 그리고 공유자의 우선매수권을 전제로 한 가격 전략만 정리해도 성공 확률은 충분히 올릴 수 있습니다. 오늘은 “같은 가격으로 뺏길 위험”까지 계산한 지분경매 실전 운영법을 안내합니다. 꼭 적용하실 수 있습니다. 목차입찰 당일 운영 루틴 한눈에우선매수권 구조·타이밍 이해‘같은 가격으로 뺏김’을 줄이는 3가지 가격 전략체크리스트(보증금·서류·관찰 포인트)마무리: 실수 방지 팁 & 참고자료입찰 당일 운영 루틴 한눈에매각기일의 진행은 집행관 주관입니다. 기일 시작과 함께 매각물건명세서·현황·감정사본이 비치되고, 특별조건 고지 후 입찰 개시를 선언합니다. 입찰표 작성, 보증금 확인, 개봉·개시·종결까지의 순서를 미리 머릿속에..
지분경매 시리즈 8편, 법정지상권·대지권으로 푸는 실전 공략｜지분경매 ‘소유자 불일치’ 리스크 법정지상권·대지권 쟁점: 토지·건물 ‘소유자 불일치’ 위험, 이렇게 피하실 수 있습니다지분경매는 수익이 큰 만큼, 토지와 건물의 소유자가 엇갈릴 때 생기는 법정지상권·대지권 변수가 수익을 흔들 수 있습니다. 핵심 요건만 정확히 보면 휴먼리스크를 크게 줄이고, 안전하게 입찰이 가능합니다. 오늘 글에서 한 번에 정리해 드립니다. — 아래 내용은 학습·정보 제공 목적이며, 개별 사안은 전문가 자문을 권합니다 —목차법정지상권과 대지권, 개념 정리소유자 불일치가 생기는 대표 시나리오실전 체크리스트(등기·현황·감정서)리스크 회피 전략(동시·일괄·지료·특약) 판례 포인트와 자주 묻는 질문1) 핵심 개념 먼저 정리법정지상권은 저당물의 경매로 토지와 그 지상건물의 소유자가 달라지면, 법이 강제로 지상권을 인정하는 제도입..
지분경매 시리즈 7편, 투자자가 꼭 알아야 할 공유물분할소송 로드맵 현물분할 vs 경매분할, 언제 어떻게?부동산을 여러 명이 함께 소유하는 경우, 처음에는 괜찮지만 시간이 흐르면 이해관계가 충돌할 수 있습니다.특히 지분경매를 통해 투자자가 새로 들어오면 “이제 어떻게 정리할까?” 하는 문제가 생기죠. 이럴 때 활용되는 것이 바로 공유물분할소송입니다.오늘은 현물분할과 경매분할의 차이, 절차, 투자자가 알아야 할 전략을 정리해 보겠습니다.목차공유물분할소송이란?현물분할(실물 나누기)경매분할(법원 매각 후 대금 분할)낙찰자 전략과 제3자 유입 절차와 실무 유의점1. 공유물분할소송이란공유물: 부동산이나 동산을 여러 명이 지분 비율로 소유하는 상태분할청구권: 민법 제268조에 따라 누구든지 공유관계를 종료하고 싶다면 언제든 청구 가능원칙: 현물분할 → 불가능할 경우 경매분할👉 ..
지분경매 시리즈 6편, 명도 불가 현실과 해결책, 인도명령 안 된다? 지분경매는 소액투자자에게 매력적인 진입로가 될 수 있지만, 막상 낙찰 후 가장 현실적인 문제는 바로 명도와 점유 문제입니다.특히 소수지분만 낙찰받은 경우, 단독 소유와 달리 ‘인도명령’ 절차가 바로 적용되지 않아 고민하는 분들이 많습니다. 오늘은 소수지분끼리 인도가 되지 않는 이유와 현실적인 대안을 자세히 알려드리겠습니다.목차소수지분에서 ‘인도명령’이 안 되는 이유점유자·공유자 관계와 법적 해석낙찰 후 발생하는 명도 현실해결 가능한 3가지 대안 전략마무리 조언1. 소수지분에서 ‘인도명령’이 안 되는 이유지분경매에서 소수지분을 낙찰받아도, 법원은 단독소유권자와 같은 강제 인도명령을 인정하지 않습니다. 그 이유는 민법상 공유물은 “전체가 하나의 물건”이기 때문에,일부만 가진 소수지분자가 점유자(대부분은 기존..
지분경매 시리즈5편, 권리분석 끝판왕 : 임차인 · 관리결의 · 승계 체크 지분경매에서 ‘임차인’과 ‘공유자 결의’는 성패를 가릅니다.계약 한 장, 도장 한 번으로 수익과 리스크가 갈립니다. 핵심은 간단합니다.관리는 과반 결의, 처분·변경은 전원 동의가 원칙입니다. 과반 없이 맺은 임대차는 내부적으로 다툼이 되고,임차인의 대항력과 낙찰자 승계 여부가 수익을 좌우합니다.목차공유물 관리·처분의 원칙임대차 체결 주체와 효력(과반 vs 단독)임차인 대항력·우선변제력·낙찰자 승계현장 케이스 3가지(바로 쓰는 판단 루틴)체크리스트 10가지(서류·현장·정산)공식 가이드 빠르게 확인 1) 공유물 관리·처분의 원칙공유물 관리는 지분 과반수 결의로 가능합니다.공유물 처분·변경은 전원 동의가 원칙입니다. 임대차는 통상 “관리”에 가깝지만,기간·보증금·용도에 따라 사실상 처분에 준하는 영향이 있으..
지분경매 시리즈4편, 공유자 우선매수권으로 뺏기지 않는 전략 입찰가 설계카드 공개 기본가·방어가·공격가를 현장에서 바로 쓸 수 있는 ‘가격 설계 카드’로 만들고, 거주·상속·감정가 변수까지 반영한 숫자 예시로 보여드릴게요.감이 오실때까지 반복 연습하시면 전문가의 길로 가실수 있습니다. 가격 삼단 전략 프레임(핵심만 기억)*기본가내 출구전략(협의매수/분할)로도 안전마진이 남는 가격. *방어가공유자가 우선매수로 따라오기 어려운 한계선 추정가. *공격가공유자 부재·소극일 때 내 수익성 최대화 상한가. *원칙우선매수권이 유력하면 “높게 써서 이긴다”보다“상대의 한계자금·체감가치를 읽고 내 상한을 정한다”가 안전합니다.전략 카드 A 상속+거주(공유자 강의지, 자금 중간)84㎡ 아파트, 전체 시세 5.0억.경매는 1/2 지분. 감정가 2.5억. 1회 유찰 → 최저 1.75억. 1) 공유자 프로..

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